C'è la Milano immobiliare degli "archistar" e dei loro sontuosi (e a volte sbilenchi) grattacieli. C'è, o meglio c'era, il sogno di gloria di Luigi Zunino per Santa Giulia, con l'imprenditore di Casale Monferrato costretto a passare la mano alle banche creditrici.

Ma nella Milano che guarda all'Expo 2015 non può mancare chi, proprio a ridosso dell'esposizione, si giocherà la sfida più impegnativa. Quella vasta area di oltre 500 mila metri quadrati che porta il nome di Cascina Merlata è proprio lì a fianco del futuro Expo e dal 2007 è di proprietà, per il 60% del capitale, di EuroMilano.
Mai acquisto appare oggi più che lungimirante, perchè lì si costruirà un complesso residenziale e commerciale di 360 mila metri quadrati che potrà godere di tutte le nuove infrastrutture che l'Expo lascerà in dotazione stabile alla città. Ma da dove sbuca EuroMilano? Costruttori di vecchia data, forti dell'esperienza delle cooperative rosse e bianche che lavorano da anni insieme, oggi la società guidata da Alessandro Pasquarelli è uno dei protagonisti dell'urbanizzazione di Milano. Accanto a Merlata, infatti, il gruppo è impegnato nel quadrante Nord-Ovest della città con la riqualificazione della Bovisa, un progetto da 700 mila metri quadrati in cui EuroMilano compartecipa con A2A, il Politecnico di Milano e le Ferrovie Nord. Fuori dal capoluogo meneghino, poi, c'è lo sviluppo del parco tecnologico di Genova Erzelli.
Ma EuroMilano ha una particolarità di rilievo. L'azionariato, infatti, è una sorta di triumvirato ben assortito con Intesa San Paolo e Unipol che affiancano le cooperative alla guida della società. Avere una banca e una compagnia assicurativa direttamente nel capitale offre una sorta di garanzia implicita sul fronte del fabbisogno finanziario in tempi come questi di razionamento del credito.
Ovvio che ciò non basti. Tra tutti i business del mattone lo sviluppo immobiliare è quello con i maggiori rischi operativi. Tempi lunghi per la realizzazione, passaggi burocratici infiniti e l'incognita della politica con i suoi cambi di umore a pendere sui progetti in corso. Per ora di debito per Cascina Merlata ce n'è poco: un finanziamento, con capofila bancario ovviamente Intesa, da 160 milioni a breve (scade a fine 2011). Soldi serviti ad acquistare l'area per 140 milioni con un valore a metro quadro di poco più di 300 Euro. Poi andranno sommati i costi di costruzione e gli oneri di urbanizzazione che da soli valgono per le casse del Comune circa 130 milioni. Si finirà per accumulare costi per 500-550 milioni da qui al 2015. Se i costi e il debito sono una variabile pressochè nota, occorrerà aspettare le prime vendite per capire quanto fruttuoso sarà l'investimento. Le stime portano a un fatturato a fine operazione di 750-800 milioni. Un margine di circa 300 milioni dopo il 2015. Tanto, poco? Difficile dire ora. Quel che è certo è che EuroMilano sul progetto di Cascina Merlata fa la puntata della sua vita, condivisa con un pool di importanti costruttori dell'area milanese (da Borio Mangiarotti ai Botta, dai Montagna, dai Mangiavacchi a Giambelli e Rusconi) che associati in Greenway sono soci al 30% di Cascina Merlata. Evidentemente anche per loro la sfida era troppo importante per non essere colta.

Fabio Pavesi - 19 dicembre 2009 - Il Sole 24 Ore