L'housing sociale accelera e moltiplica le "larghe intese" nel mercato dell'edilizia e delle costruzioni, fecendo perdere significato alla distinzione tra cooperative (bianche e rosse), imprese e artigiani.

I casi di Cascina Merlata a Milano e, più recentemente, dei programmi di Firenze e Prato, si aggiungono all'esperienza pilota di Parma in cui imprese, coop e artigiani si sono uniti per un iniziativa avviata dal Comune e appoggiata dalla locale fondazione.

Cascina Merlata

Il caso milanese di Cascina Merlata - un'area di 59 ettari (che arriva a 63 con le parti pubbliche) al confine con l'area destinata all'Expo - presenta alcune somiglianze con il modello Parma. In terra meneghina il pivot è EuroMilano, la società espressione di un ben radicato mondo cooperativo (Prospettive Urbane e con Unipol e Banca Intesa).

EuroMilano è il socio di maggioranza (60%) della società di scopo Cascina Merlata, che guiderà lo sviluppo. L'altro azionista di rilievo è Greenway (30%), che raggruppa 12 imprese aderenti all'Ance. Con due quote del 5% ci sono Cesi e l'impresa di Torino Zoppoli e Pulcher. "Ormai facciamo tutti lo stesso mestiere - riferisce Alessandro Pasquarelli amministraore delegato di EuroMilano - l'alleanza è ben rodata, grazie a collaborazioni avvenute in passato".

Ma questa volta l'impegno è forte. Cascina Merlata prevede uno sviluppo di 376 mila mq, di cui 306 mila destinati alla residenza e il resto a servizi, negozi e albergo. Si tratta cioè di realizzare circa 6 mila appartamenti, sia pure in un arco di tempo stimato in 12 anni. Di questi alloggi, circa mille saranno per il social housing, in parte in vendita e in parte in affitto con possibilità di riscatto (all'ottavo e al sedicesimo anno).

Il programma sfrutta la possibilità di un incremento volumetrico del 35%, condizionato alla realizzazione di alloggi per il ceto medio in difficoltà. La volumetria aggiuntiva è ripartita tra edilizia in affitto (20%) e in vendita convenzionata (15%).

Il social housing di EuroMilano significa alloggi in vendita a 1.900-2.000 euro al mq e in affitto a 65-75 euro a mq all'anno (inclusi box e cantine).

"Gli appartamenti di social housing saranno indistinguibili da quelli di edilizia libera - assicura Pasquarelli - tutti gli edifici avranno la stessa architettura e le stesse prestazioni. Non ci saranno condomini di serie A e di serie B".

l'investimento è stimato in 127 milioni, di cui circa 25 milioni di capitale a carico dei soci riuniti nella Spa veicolo, 19-20 milioni di investimenti da parte di fondazioni (a partire da Cariplo) e di Cassa Depositi e Prestiti, 19-20 milioni di raccolta dal mercato (si pensa a banche). L'altra metà della somma verrà da un mutuo. Il fondo si candida a raccogliere investimenti dalla Regione. Su questo si sta ragionando (in attesa delle prossime elezioni) anche per impostare il rischio della morosità. "Se la Regione dovesse decidere di non investire nel fondo - dice Pasquarelli - potrebbe mettere delle risorse per creare un fondo di garanzia contro il rischio di morosità". In ogni caso, precisa Pasquarelli, "gli inquilini li scegliamo noi".

Il piano integrato di intervento è stato presentato al Comune e si spera in un ok entro ottobre prossimo. L'operazione è stata assemblata in collaborazione con la Fondazione Housing Sociale e Finabita. Il gestore del fondo non è stato ancora scelto ma "un interlocutore importante è Polaris Sgr", dice Pasquarelli. Peraltro, un'impresa aderente a Greenway - la Mangiavacchi Pedercini - si è aggiudicata la gara privata lanciata proprio da Polaris per realizzare 90 alloggi a Crema.

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Massimo Frontera - 27 febbraio 2010 - Edilizia e Territorio Il Sole 24 Ore